|
Pored rizika vezanog za nemogućnost uknjižbe stana koji je kupljen u objektu koji je izgrađen bez odobrenja za izgradnju i glavnog projekta, treba znati da takav objekat ne može biti priključen na elektroenergetsku, termoenergetsku ili telekomunikacionu mrežu, vodovod i kanalizaciju. S toga pre kupovine treba proveriti postojeću dokumentaciju. Međutim, i kada je ta dokumentacija u redu, neizvesnost postoji i u pogledu upotrebne dozvole, a to je ono što se ne može unapred proveriti, jer u slučaju da upotrebna dozvola već postoji, ne radi se o kupovini stana u izgradnji koji podrazumeva nižu cenu.
Upotrebnu dozvolu izdaje organ nadležan za izdavanje odobrenja za izgradnju po izvršenom tehničkom pregledu kojim se utvrđuje da li je objekat podoban za upotrebu. To podrazumeva usklađenost izvedenih radova sa odobrenjem za izgradnju i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio, kao i sa tehničkim propisima i standardima koji se odnose na pojedine vrste radova, materijala, opreme i instalacija. Problem postoji u tome što je po važećim propisima investitor vlasnik starog objekta ili zemljišta, odnosno korisnik zemljišta, obavezan da pribavi upotrebnu dozvolu, a suinvestitor koji finansira izgradnju, po pravilu ima ovlašćenje za pribavljanje potrebne dokumentacije. Ako je suinvestitor pravno lice i pri tome i izvođač radova, onda su investitori donekle zaštićeni. Ako je suinvestitor fizičko lice, sve se može izkomplikovati, jer se obično radi o licima koja nemaju imovinu iz koje se može naplatiti eventualna naknada štete ako investitori i kupci budu prinuđeni da sami pribavljaju upotrebnu dozvolu.
Postoje i objekti bez upotrebne dozvole koje su gradile stambene zadruge i druga pravna lica koja više ne postoje. Vlasnici stanova obično ne mogu da se slože oko podnošenja zahteva za tehničku kontrolu, a u nekim slučajevima je kontrola i obavljena, ali zbog utvrđenih nedostataka, upotrebna dozvola nije izdata, iako se objekat koristi za stanovanje nekada i po desetak i više godina. U tom smislu bi trebalo izmeniti važeće propise i obezbediti tehnički prijem ovih objekata, jer je nedovoljna i neadekvatna regulativa uzrokovala pravnu nesigurnost za vlasnike, a to je propust koji država treba da ispravi. |
