|
U situaciji kada dužnici ne vraćaju kredite banke su prinuđene da vansudski prodaju nepokretnosti, koje su građani založili u hipoteku.
Kako kažu u pojedinim crnogorskim bankama, rijetko dođe do prodaje imovine fizičkih lica, jer se građani uvijek "snađu" za novac kada vide oglas o prodaji, dok to nije slučaj i sa pravnim licima.
Vansudska prodaja se vrši javnim nadmetanjem, a kupac ne može biti lice koje vodi postupak , predviđa Zakon o hipoteci, usvojen 2004. godine.
Vesna Jovanić, iz Prve banke, kazala je da je u toj banci trenutno par slučajeva vansudske prodaje hipotekovanih nekretnina, što predstavlja, kako je istakla, krajnju liniju pritiska na dužnike.
”Gotovo svaki dužnik, fizičko lice uspije da vrati dugovanja prije prodaje nekretnina, dok pravnim licima, uglavnom, prodajemo. Uglavnom se klijenti zaduže kod druge banke da bi nam vratili kredit”, naglasila je Jovanić,piše Dan.
Objašnjavajući proceduru, ona je kazala da banka uvijek u zalog traži vredniju hipoteku nego što je iznos kredita.
”Kada zaključimo ugovor sudski vještak procjenjuje vrijednost nekretnine. Ukoliko dođe do prodaje, početna cijena je ugovorena, zatim, ukoliko ne uspije, nudimo po cijeni koja je za trećinu manja od procijenjene, a na kraju ostaje neposredna pogodba sa kupcem kako bi banka naplatila iznos dugovanja”, objasnila je Jovanić.
Ona kaže da su kupci više zainteresovani za zemljište, nego za stanove i kuće.
Prva banka je u novembru oglasila licitaciju 13,9 hiljada kvadrata zemljišta u naselju Grbe u Danilovgradu, procijenjene vrijednosti 87,47 hiljada eura. Prodaja po početnoj cijeni nije uspjela.
Oportjunity banka, kako je kazala portparol Dragana Crvenica, trenutno ima u proceduri svega dva slučaja vansudske prodaje hipotekovane nekretnine i jednu sudsku, a ukupan dug po ova tri slučaja je blizu 20 hiljada eura.
”Pored vansudskih, trenutno je u toku jedan slučaj sudske prodaje nekretnine. Ukupan dug po ova tri slučaja je blizu dvadeset hiljada eura. Inače, banka je još u dva slučaja oglašavala prodaju hipotekovane nekretnine, ali je kreditni dužnik pronašao mogućnost da vrati dug, pa konačne prodaje nije ni bilo”, objašnjava ona.
Opportunity banka je vodila poslovnu politiku tako da je kredite odobravala na osnovu detaljne procjene i prevashodno prema bonitetu klijenta, a ne, kaže Crvenica, na osnovu vrijednosti sredstva obezbjeđenja.
”Tu bih istakla da u lepezi svojih bankarskih proizvoda, Opportunity banka nije nudila takozvani klasični hipotekarni kredit. To se u sadašnjim uslovima pokazalo opravdanim, pa je banka sačuvala i svoju i sigurnost svojih klijenata”, rekla je Crvenica.
S obzirom na to da Opportunity banka dosad nije imala mnogo ovakvih slučajeva, ona smatra da je iz njihove prakse teško izvući zaključak, ali je opšta ocjena da su cijene na tržištu nekretnina znatno pale.
Podgoričke banka Sosiete General odobrava kredite isključivo na bazi procjene mogućnosti klijenata da ih vraćaju, a ne na vrijednosti nekretnine ili akcija.
Nepokretnost se prodaje onome ko ponudi najvišu cijenu. Dužnik može osporavati pravo namirenja povjeriocu u vansudskom postupku podnošenjem tužbe u roku od 15 dana od dana prijema obavještenja o prodaji.
To, međutim, ne odlaže prodaju, osim ukoliko dužnik dokaže da je potraživanje namireno, da dug nije dospio ili da je postupak povrijeđen, odnosno nezakonit.
Zakon predviđa da povjerilac mora dostaviti dužniku obavještenje o početku namirenja. Nakon toga dužniku ostaje još 15 dana da izmiri obavezu, odnosno dug. Zakon je predvidio dva načina izmirenja, vansudska i sudska prodaja.
Novi zakon obezbjeđuje povoljnije uslove za sigurnost stranih ulaganja i pravnu zaštitu investitora, zato što, za razliku od prethodnog, više štiti interese povjerioca. Donošenjem Zakona o zalozi, Zakona o hipoteci i Zakona o fiducijarnom prenosu prava svojina Crna Gora je zaokružila pravni okvir u sistemu obezbjeđenja potraživanja.
|
