Stambeni kredit kao sredstvo financiranja kupnje nekretnine

Podizanjem stambenih kredita građani omogućuju poboljšanje svojih stambenih uvjeta, no pri tome je važno da poznaju sve stavke takvog ugovora
S obzirom na široki izbor kreditnih ponuda koje banke nude građanima i pravnim osobama, posebno zanimljivo područje kreditiranja je kupnja stanova, kuća i poslovnih prostora, pa je članak ograničen upravo na to područje.

Podizanjem stambenih kredita građani omogućuju poboljšanje svojih stambenih uvjeta, bilo kupnjom nekretnine, nadogradnjom već postojeće nekretnine ili rekonstrukcijom.

Namjena stambenog kredita može biti slijedeća:

• kupnja kuće ili stana
• izgradnja kuće ili stana
• dovršenje, dogradnja, nadogradnja, rekonstrukcija i adaptacija stambenog objekta
• kupnja te komunalno uređenje građevinske čestice

Kredit možemo definirati kao ustupanje određene svote novčanih sredstava banke ili druge financijske organizacije kao kreditora (vjerovnika, zajmodavca) drugoj osobi (dužniku, zajmoprimcu), uz obvezu da mu ih ovaj vrati u nekom dogovorenom roku i plati pripadajuću naknadu u obliku kamate. Kreditni odnos zasniva se zaključenjem ugovora o kreditu.

Ugovorom o kreditu banka se obvezuje korisniku kredita staviti na raspolaganje određeni iznos novčanih sredstava, na određeno ili neodređeno vrijeme, za neku namjenu ili bez utvrđene namjene, a korisnik se obvezuje banci plaćati ugovorene kamate i iskorišteni iznos novca vratiti u vrijeme i na način kako je ugovoreno. Ugovor o kreditu mora biti sklopljen u pisanom obliku, a njime se utvrđuju iznos te uvjeti davanja, korištenja i vraćanja kredita.

Banka može otkazati ugovor o kreditu prije isteka ugovorenog roka, ako je kredit iskorišten suprotno odobrenoj namjeni, u slučajevima insolventnosti korisnika kredita, te zbog prestanka postojanja pravne osobe ili smrti fizičke osobe, korisnika kredita, ukoliko u tim slučajevima banka davatelj kredita dolazi u bitno nepovoljniji položaj.

Korisnik kredita može odustati od kredita prije početka njegova korištenja iz razloga što je izgubio interes za kredit, uz obvezu da banci naknadi štetu koja je ona pretrpila zbog njegovog odustajanja od ugovora.

ZOO određuje da su bitni elementi ugovora o kreditu iznos kredita., te uvjeti davanja, korištenja i vraćanja kredita.. Uvjeti davanja i vraćanja kredita su primjerice vrijeme u koje će kredit biti vraćen, hoće li biti isplaćen odjednom ili u ratama te koje dokumente korisnik kredita mora podnijeti da bi mu kredit bio isplaćen i slično. Uvjeti korištenja kredita su namjena kredita, visina kamate, način obračuna kamate i drugo.

Navedeni elementi moraju biti sadržani u ugovoru o kreditu kao uvjet njegove valjanosti. Razumije se da ugovori o kreditu sadrže i niz drugih elemenata kao, npr. način otkaza ugovora o kreditu, naknade i troškovi koji terete kredit i konačno način osiguranja kredita.

Krenimo redom:

A) Ugovorne strane

Ugovor o kreditu uvijek zaključuju dvije ugovorne strane: banka ili druga financijska organizacija kao kreditor i pravna ili fizička osoba kao korisnik kredita.

B) Iznos kredita

Iznos kredita može biti iskazan u kunama. (kunski kredit) ili u devizama. (devizni kredit). Kredit u kunama može biti odobren uz deviznu (valutnu) klauzulu., koja služi zaštiti potraživanja banke od valutnih promjena (tečajnih razlika), i to na način da se sve isplate po kreditu i povrat kredita u kunama vežu uz protuvrijednost određene valute po tečaju (kupovnom, srednjem ili prodajnom) utvrđenom od strane banke.

C) Namjena kredita

Postoje krediti koji nemaju određenu namjenu te se zovu nenamjenskim kreditima.. Preostali krediti su namjenski. te se ugovorom o kreditu strogo utvrđuje namjena kredita, koja će u slučaju koji promatramo biti u pravilu kupnja stana, izgradnja obiteljske kuće, i slično.

D) Otplata kredita

Otplata kredita može biti anuitetska. kod koje korisnik kredita otplaćuje uvijek jednak iznos zaduženja (jednak anuitet) koji se utvrđuje na način da se ukupno zaduženje korisnika po osnovi glavnice i pripadajućih kamata podijeli na jednake mjesečne, tromjesečne ili u drugim vremenskim razdobljima određene anuitete.

Otplata kredita može biti u ratama., kada korisnik u određenim vremenskim razmacima (mjesečno, tromjesečno) plaća ratu koja se sastoji od jednakog iznosa glavnice i pripadajućeg promjenjivog iznosa kamate, uslijed čega se otplaćuju rate različite visine na način da se tijekom otplate iznos rate kredita smanjuje.. Ugovorom o kreditu uvijek se mora utvrditi točan broj anutiteta ili rata kredita te dospijeće prve i zadnje obveze otplate.

E) Kamatna stopa

Redovna kamata je naknada banci za korištenje novčanih sredstava i utvrđuje se kao kamatna stopa koja može biti fiksna. - nepromjenjiva za cijelo vrijeme trajanja kredita ili promjenjiva. u zavisnosti od odluke banke kreditora o visini kamatne stope. Fiksna kamatna stopa osigurava banci stalni postotak prinosa, nezavisan od tržišnih faktora, dok se promjenjiva kamatna stopa mijenja u zavisnosti od stanja na tržištu i kamatne politike kreditora.

Korisnik kredita plaća i interkalarnu kamatu. koja se obračunava od trenutka korištenja kredita do stavljanja kredita u otplatu i obično je u visini redovne kamatne stope.
Za slučaj zakašnjenja u plaćanju obveze korisnik kredita obvezan je platiti zateznu kamatu. koja može biti u visini zatezne kamate propisane aktom banke (ugovorena zatezna kamata) ili u visini zakonske zatezne kamate.
F) Poček

Poček je Ugovorom o kreditu određeno vrijeme od stavljanja kredita u otplatu za čijeg trajanja se ne plaćaju rate ili anuiteti kredita, a ukoliko je tako ugovoreno niti kamate, već se po isteku počeka kamate pripisuju glavnici i kredit se počinje otplaćivati.

G) Rok i način korištenja

Ugovorom o kreditu utvrđuje se rok u kojem je korisnik kredita obvezan iskoristiti kredit, što predstavlja vrijeme korištenja kredita, a također se određuje i način korištenja sredstava kredita, koji primjerice može biti plaćanjem na račun izvođača radova ili pak kod stambenog kredita na račun prodavatelja nekretnine.

H) Naknade

Naknade banaka su vrlo raznovrsne i većina usluga banaka obuhvaćena je određenim naknadama tarifiranim aktima banke koji propisuju iznose i način naplate naknada. Ugovorom o kreditu utvrđuju se samo neke naknade koje korisnik kredita mora platiti banci, dok je glede ostalih mogućih naknada korisnik kredita upućen na odgovarajuće akte banke.

Spomenimo slijedeće naknade:

1. naknada za obradu kreditnog zahtjeva plaća se u određenom postotku od iznosa odobrenog kredita, u pravilu, jednokratno prije odobrenja kredita
2. naknada za rezervaciju sredstava plaća se u određenom postotku na iznos odobrenog, a neiskorištenog kredita, odnosno za vrijeme od donošenja odluke banke o odobrenju kredita do povlačenja sredstava kredita
3. naknada za prijevremeni povrat kredita (prijevremenu otplatu kredita) koja se plaća u određenom postotku od iznosa neotplaćenog kredita u slučaju kada korisnik kredita odluči cijeli ili dio kredita vratiti prije ugovorenog vremena.

Postoje i naknade za promjene po kreditima kao što su naknada za promjenu uvjeta kredita ili odustajanje od ugovorenog kredita, za promjenu jamca ili zalogodavca, za promjenu založnog prava ili izdavanje brisovnog očitovanja. Ove naknade se plaćaju u određenom postotku od odobrenog kredita.

I) Otkaz ugovora o kreditu

Banka može otkazati ugovor o kreditu prije isteka ugovorenog roka, ako je kredit iskorišten suprotno od njegove namjene, zatim u slučaju insolventnosti korisnika kredita te prestanka postojanja pravne osobe ili smrti fizičke osobe korisnika kredita (ako bi u tim slučajevima banka došla u bitno nepovoljniji položaj).

Pored toga, ugovor o kreditu može sadržavati odredbe o otkazu ugovora koje nastupaju ukoliko korisnik kredita ne plati nekoliko rata kredita ili ukoliko je propustio izvršiti neke druge financijske ili nefinancijske obveze prema banci. Ugovor o kreditu može biti otkazan ukoliko je korisnik kredita pri dobijanju kredita naveo netočne podatke, uskratio ili prikrio određene podatke koji su za banku od značenja pri odobrenju kredita, ili ukoliko je korisnik kredita založenu nekretninu koristio na neprimjereni način umanjujući njezinu vrijednost i drugo.

Banka može otkazati ugovor o kreditu i ukoliko se pojave treće osobe koje ostvaruju određena prava na nekretnini koja je predmet zaloga ili na kojoj je izvršen prijenos vlasništva radi osiguranja kredita. Otkazom ugovora o kreditu, koji se daje u pisanom obliku, kredit dospijeva u cijelosti i korisnik kredita je u obvezi vratiti glavnicu kredita s pripadajućom kamatom.

J) Osiguranje kredita

Ugovor o kreditu sadrži i odredbe o osiguranju kredita koje služi banci da naplati svoje dospjela, nepodmirena potraživanja.

Instrumenti osiguranja kredita raznovrsni su i banke pri odobrenju kredita kombiniraju njihovu primjenu kako bi osigurali optimalnu naplatu kredita. Ovdje navodimo najučestalije instrumente osiguranja kredita za građane:

a) jamci - jamci su osobe koje se obvezuju vjerovniku (banci) da će ispuniti obvezu dužnika, korisnika kredita, ukoliko to dužnik sam ne učini. Mogu jamčiti kao solidarni jamci - jamci platci ili kao supsidijarni jamci. Da bi određena osoba mogla biti jamac mora ispuniti uvjet kreditne sposobnosti. Jamci mogu biti i pravne osobe koji također moraju ispunjavati uvjete kreditne sposobnosti sukladno pravilima banke.

b) sudužnici - sudužnici su fizičke ili pravne osobe koje pristupaju ugovoru o kreditu uz dužnika, korisnika kredita iz razloga što isti ne ispunjava uvjet kreditne sposobnosti. Dužnik i sudužnik odgovaraju jednako i sudužnik može biti pozvan na plaćanje dospjele obveze prije ili istodobno sa glavnim dužnikom.

c) zalog na nekretnini - zalog na nekretnini odnosno hipoteka je instrument osiguranja kredita koji daje ovlaštenje banci da određenu tražbinu koja mu nije plaćena o dospijeću, namiri provođenjem ovrhe na založenoj nekretnini radi njezine prodaje i naplate svog potraživanja. Banke uzimaju zalog na nekretnini u određenom omjeru u odnosu na odobreni kredit i to od 1:1,15 do 1:2 i više, što znači da vrijednost založene nekretnine mora biti od 15 do 100 posto pa i više, veća od iznosa kredita. Procjenu vrijednosti nekretnine obavljaju ovlaštene tvrtke ili sudski procjenitelji graditeljske struke.

d) prijenos vlasništva na nekretnini ili fiducija na nekretnini. Fiducijarnim prijenosom prava vlasništva, pravo vlasništva na imovini klijenta prenosi se na banku
Osnovna razlika između hipoteke i fiducije je u tome što kod hipoteke klijent zadržava vlasništvo nad imovinom, dok se kod fiducije, pravo vlasništva odmah prenosi na banku. I zalog i pravo vlasništva traju do konačne otplate kredita

e) polica osiguranja kredita - kao osiguranje kredita banka može prihvatiti policu osiguranja kredita kod osiguravajućeg društva koje smatra prihvatljivim sa stajališta rizika.

Kada se govori o uvjetima koje korisnik kredita mora zadovoljiti kako bi ostvario kredit, možemo govoriti o ekonomskim i pravnim uvjetima. Ekonomski uvjeti odnose se na zadovoljavajuću kreditnu sposobnost, odnosno ocjenu sposobnosti povrata kredita, a pravni uvjeti na osiguranje povrata kredita ukoliko korisnik kredita zbog određenih okolnosti ne bi bio u mogućnosti vratiti dospjeli kredit ili njegov dio. Uvjeti za dobijanje kredita se razlikuju od banke do banke, ovdje ćemo pokušati ukazati na neke generalne pristupe.

Građani - fizičke osobe

Fizička osoba da bi postala korisnik kredita u prvom redu treba udovoljiti uvjetu kreditne sposobnosti koja se izračunava na način da njezina mjesečna primanja umanjena za zaduženja, moraju biti u visini anuiteta kredita uvećanog za određeni iznos (osnovicu) koja je propisana uvjetima kreditiranja banke ili da 1/3 njezinog primanja podmiruje jedan mjesečni anuitet uvećan za eventualna zakonska i druga davanja. Ukoliko korisnik kredita ne udovoljava uvjetu kreditne sposobnosti može kreditu pristupiti sudužnik, odnosno više njih u zavisnosti od uvjeta banke, do ispunjenja uvjeta kreditne sposobnosti.

Nadalje, korisnik kredita treba osigurati jamce, čiji je broj propisan uvjetima pojedinog kreditnog proizvoda, a također i u zavisnosti od njihove kreditne sposobnosti. Jamce je moguće supstituirati novčanim depozitom ili zalogom nekretnine veće vrijednosti u odnosu na kredit.

Konačno, od korisnika kredita, ovisno od vrste kredita, se može zahtjevati zalog ili prijenos vlasništva na nekretnini ili pokretnini radi osiguranja u vrijednosti koja je aktima banke propisan za osiguranje kredita. Po odobrenju kredita kao uvjet plasmana sredstava kredita korisnik kredita, sudužnici i jamci moraju potpisati i javnobilježnički ovjeriti suglasnost (administrativnu zabranu) kojom ovlašćuju banku kreditora da radi naplate potraživanja po ugovoru o kreditu (glavnica, kamata, naknade i drugi troškovi) može zaplijeniti određeni dio plaće, mirovine ili drugih stalnih ili povremenih novčanih primanja.

Postupak odobrenja kredita u pravilu ima slijedeći tijek:

1. pronalaženje nekretnine koja će biti predmet kupnje
2. zaključenje Predugovora za kupnju nekretnine uz isplatu kapare
3. podnošenja zahtjeva za kredit banci
4. prilaganje sljedeće dokumentacije uz zahtjev za odobrenje kredita:
• predugovor za kupnju nekretnine
• podaci i dokumentacija o sudužnicima i jamcima
• zemljišno knjižni izvadak za nekretninu koja se kupuje ili drugu nekretninu koja je predmet zaloga
5. procjena nekretnine po ovlaštenim procjeniteljima ili specijaliziranim tvrtkama ovlaštenim za procjenu nekretnine od strane banke
6. odobrenje kredita - kada banka ocijeni da su ispunjeni svi uvjeti za odobrenje kredita donosi odluku o odobrenju od strane nadležnih tijela banke
7. zaključenje Ugovora o kreditu - ugovor o kreditu zaključuju banka i korisnik kredita uz potpis svih sudionika kreditnog odnosa - sudužnika, jamaca i založnih dužnika.
8. zaključenje Ugovora o kupnji nekretnine - korisnik kredita mora prije početka korištenja kredita zaključiti ugovor o kupnji nekretnine kojim se točno određuje kada i kome se treba uplatiti sredstva iz odobrenog kredita na ime isplate kupoprodajne cijene;
9. Provođenje osiguranja:
• zasnivanje založnog prava na nekretnini koja je predmet zaloga ili upis prijenosa vlasništva radi osiguranja
• dostava drugih instrumenata osiguranja - administativne zabrane, mjenice, police osiguranja nekretnine, police osiguranja od nezgode I drugih ugovorom utvrđenih instrumenata osiguranja
10. Plasman (korištenje) kredita - konačna isplata sredstava kredita korisniku kredita.

Da bi vaša aplikacija za kredit bila potpuna, većina banaka traži slijedeće:

• uredno popunjen zahtjev za kredit (banka u kojoj tražite kredit)
• ovjerene kopije ličnih karata za tražioca kredita, sudužnika, žirante i članove domaćinstva (najbliža opština)
• kopija prijave prebivališta za tražioca kredita, sudužnika, žirante i članove domaćinstva
• dokaz o primanjima tražioca kredita:  tri zadnje platne liste, mjesto zaposlenja, tri zadnja izvoda sa tekućeg računa (banka preko koje primate platu), izjava firme o redovnim primanjima (mjesto zaposlenja)
• ako ste samostalni djelatnik, prijava poreskoj uprave razreza poreza na neto dobit
  (vaš računovođa)

Ako kupujete nekretninu:  

• predugovor o kupoprodaji nekretnine (advokat)
• zemljišno knjižni izvadak
• ovjerena kopija lične karte i prijave prebivališta vlasnika nekretnine (najbliža opština)
  

Ako gradite nekretninu:

• građevinska dozvola ili urbanistička saglasnost
• predračun radova
• dokumentacija za hipoteku:
• ovjerena kopija lične karte (najbliža opština)
• prijavnica prebivališta vlasnika nekretnine
• ZK izvadak ne stariji od mjesec dana
• procjena vrijednosti nekretnine u 3 kopije (sudski vještak)

• Efektivna kamatna stopa (EKS) je jedinstven način prikazivanja kamatne stope u cilju transparentnosti i lakšeg poredjenja bankarskih uslova za odobravanje kredita i uslova za štednju. Zbog jedinstvene metodologije obračuna efektivne kamatne stope koje propisuje Narodna banka Srbije, a koja je obavezna za sve banke u Srbiji, podaci o efektivnim kamatnim stopama su medjusobno uporedivi. Cilj uvodjenja efektivne kamatne stope je zaštita klijenata, u smislu uvodenja transparentnog prikaza troškova kredita odnosno prihoda od depozita kod svih banaka. Kod kredita se u obračun efektivne kamatne stope uključuje nominalna kamatna stopa, naknade i provizije koje klijent plaća banci za odobravanje kredita, kao i iznos depozita (ukoliko je reč o kreditima koji se odobravaju uz depozit), i kamata koju banka plaća na sredstva depozita. Obračun efektivne kamatne stope takodje prikazuje i ukupan prihod koji klijent ostvaruje od banke po osnovu depozita i štednje.
• EURIBOR je referentna kamatna stopa, koja se utvrdjuje kao aritmetički prosek kamatnih stopa po kojima se u okviru panela prvorazrednih banaka u Evrozoni medusobno nude depoziti na fiksne periode. Računa se na bazi 360 dana od strane Bankarske Federacije Evropske Zajednice (European Union Banking Federation), a objavljuje svakog dana u 11 sati pre podne.
• Glavnica je iznos koji je dužnik dužan poveriocu i na koji se najčešće obračunava kamata.
• Hipoteka je ulog nepokretnosti kao garancija za novčanu pozajmicu.
• Mesečni anuitet je novčani iznos koji dospeva za isplatu odredjenog datuma i koji se investitoru plaća mesečno, na ime otplate dugoročnog zajma.
• Vinkulirana polisa u korist banke predstavlja zalogu ili prenos prava potraživanja po osnovu naplate štete u korist trećeg lica, u ovom slučaju banke.

Ovaj kreditni kalkulator Vam omogućuje samo informativni proračun!